【東浦町 マンション塗装】共同住宅に最適な修繕計画と施工手順を徹底解説

結論：設計（計画）と管理（周知）が“半分以上”を占める

マンション塗装は、塗る前の 診断→仕様設計→合意形成→周知運用 が成果の半分を決めます。
東浦町では 温暖・多湿・強日射 により、シーリング劣化・チョーキング・鉄部サビ・屋上防水の疲労 が先行しがち。
「外壁塗装＋シーリング全打替え＋屋上/バルコニー防水＋鉄部防錆」 をワンセットで計画すると、長期耐久とコスト最適化に繋がります。

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長期修繕計画の基本（目安サイクル）

項目	推奨周期	備考
外壁塗装（共用廊下・バルコニー含む）	12〜15年	無機 or フッ素で延命可
シーリング全打替え	12〜15年	外壁塗装と同時が効率的
鉄部塗装（手摺・扉・階段）	6〜10年	中間期に部分補修推奨
屋上・ルーフバルコニー防水	12〜15年	ウレタン・塩ビシート等
タイル外壁の補修	12〜15年	浮き・欠損は調査→ピンニング等

ポイント：12〜15年周期の「大規模修繕」を軸に、6〜8年目で中間点検＋鉄部補修を入れるとベスト。

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診断〜入札までの実務フロー（管理組合向け）

1. 劣化診断（目視＋打診＋赤外線/ドローン）
2. 仕様設計（塗料グレード、シーリング種別、タイル補修工法、防水工法）
3. 見積要請（2〜3社）：共通仕様書で条件を揃える
4. 比較評価：価格だけでなく工程・品質管理・保証を点数化
5. 総会決議／住民説明会：工程表・注意事項・連絡窓口を共有
6. 近隣周知／仮設計画：駐車・通行・洗濯/バルコニー制限の案内

方式の選び方：

• 設計監理方式…第三者が仕様設計・検査、透明性◎
• 施工一括方式…スピード重視、仕様の明確化が鍵

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現場の標準施工手順（品質確保ポイント付き）

1. 仮設足場・養生（飛散防止メッシュ）
2. 高圧洗浄／薬剤洗浄（苔・藻・排気汚れを除去）
3. 下地補修：ひび割れ・欠損補修、タイル浮きエポキシ注入、脆弱部補強
4. シーリング全打替え：撤去→プライマー→充填→仕上げ
5. 外壁塗装：下塗り→中塗り→上塗り（膜厚管理・付着試験）
6. 鉄部防錆塗装：ケレン（ST2/3）→防錆下塗→上塗
7. 防水工事（屋上・庇・ルーフバルコニー）：下地整形→防水層（ウレタンorシート）→トップ
8. 中間検査→手直し→完了検査（写真台帳・試験成績）→引渡し・保証書

見える化：試験塗りで色・艶・質感を合意。膜厚計測・付着試験値は記録保管。

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仕様選定のコツ（東浦町の気候に合わせて）

• 塗料：無機 or フッ素（高耐候・防汚）。共用廊下はノンスリップ床材で安全性UP
• シーリング：高耐久変成シリコン／ウレタン、可塑剤移行対策を明記
• 防水：屋上は 塩ビシート or ウレタン通気緩衝。バルコニーはウレタン密着＋トップ
• 金属部：重防食仕様（防錆下塗＋中・上塗）で塩害・結露対策
• 色彩：汚れが目立ちにくい中明度×アクセントで経年美観を確保

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費用・工期の目安（規模別・幅あり）

規模（目安）	主な範囲	総額目安	工期
小規模：3階建・15〜20戸	外壁・共用廊下・シール・鉄部・屋上防水	1,500〜3,000万円	1.5〜2.5か月
中規模：5階建・30〜50戸	同上＋タイル補修比率やや多	2,800〜5,500万円	2〜3.5か月
大規模：8〜10階・60〜100戸	同上＋バルコニー数多・設備絡み多	5,000〜1億円超	3〜5か月

内訳比率の目安：足場20〜30%／外壁塗装30〜40%／シール10〜15%／鉄部5〜10%／防水10〜20%／諸経費10〜15%
※タイル補修/下地劣化量で大きく変動します。

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居住者対応（トラブル未然防止チェック）

• 掲示＋全戸投函＋デジタル配信（LINE/メール）で工程と禁止事項を周知
• バルコニー立入日・洗濯不可日 を前週・前日リマインド
• 駐車・通行動線 の仮設案内、静穏時間帯ルール設定
• 問い合わせ窓口の一本化（日中/時間外）
• 安全配慮：落下物・火気・臭気・粉じん対策の手順を掲示

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よくある質問（FAQ）

Q1. 分譲と賃貸で進め方は違う？
A. 分譲は管理組合の合意形成（総会決議）が必須。賃貸はオーナー/PM主導で、入居者告知を手厚く。

Q2. どの塗料がベスト？
A. ライフサイクルで見ると無機＞フッ素＞シリコン。東浦町の強日射・多湿環境では高耐候＋防汚が有利。

Q3. 補修量はどうやって決める？
A. 事前の打診・赤外線で数量を積算。契約は「単価×出来高」も設定し、増減に公平対応。

Q4. 保証は？
A. 目安は 塗膜5〜10年、防水10〜12年、シーリング5〜10年。範囲・免責を契約書に明記。

Q5. 工事中の生活影響は？
A. バルコニー・洗濯・騒音・臭気などの制約カレンダーを配布。弱者配慮（乳幼児・在宅勤務・高齢者）も事前把握。

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まとめ

• 東浦町のマンション塗装は 「外壁塗装＋シール全打替え＋防水＋鉄部防錆」 の一体計画が効果的
• 成功の鍵は 診断→仕様設計→合意形成→周知運用（=品質と満足度のコア）
• 規模に応じて 1,500万円〜1億円超／1.5〜5か月 が目安
• 品質管理（膜厚・付着・写真台帳）と居住者配慮で、クレーム最小・満足最大 を実現